Кому позволят покупать жилье по цене на 20% ниже рыночной
Обозреватель РИА Новости Сергей Петухов решил разобраться в том, как выполняется указ президента Путина о мерах по обеспечению граждан доступным жильем.
В ближайшие пять лет на российском рынке жилой недвижимости появятся квартиры по цене на 20% ниже рыночной и при этом не дороже 30 тысяч рублей за метр. Их будет не настолько много, чтобы обрушить цены на рынке, но достаточно, чтобы осчастливить около полумиллиона семей, которые раньше могли только мечтать о собственной квартире.
В этом, по словам главы Агентства финансирования жилищного строительства Андрея Шелкового, им поможет программа «5х5», согласно которой в стране ежегодно в течение 5 лет будут строить по 5 млн кв. м такого жилья, и к 2018 году обеспечат им 460 тысяч семей.
Кто попадет в число обладателей «уцененных» метров? Какой доход надо иметь, чтобы не оказаться для этого слишком бедным или чересчур богатым? Хватит ли 460 тысяч дешевых новых квартир на всех подпадающих под необходимые критерии россиян? И будут ли эти квадратные метры вообще построены?
Насколько реально появление на рынке дешевых квартир
Анонсированная программа «5х5» — не самодеятельность ОАО «АФЖК», а реакция Минрегиона (это ведомство отвечает за жилищное строительство) на указ президента Путина «О мерах по обеспечению граждан доступным жильем и повышению качества услуг ЖКХ», подписанный им в день инаугурации 7 мая 2012. Зная отношение президента к тому, как исполняются его указы, особенно входящие в число «предвыборных обещаний», можно надеяться, что все 25 млн квадратных метров дешевого жилья будут построены и сданы в срок.
Глава подконтрольного правительству «АФЖК» лишь выступил спикером Минрегиона, отчитавшись, на какой стадии сейчас находится реализация указа президента. Судя по его словам, на данном этапе застройщики уже предложили правительству 70 собственных проектов строительства многоквартирных домов в 20 регионах.
Докладывает Андрей Шелковый об этом не впервые. Например, в апреле он отчитался о предварительной работе, проведенной им с банкирами, которым придется выдавать ипотечные кредиты покупателями дешевого жилья.
Сколько будет стоить «нерыночное» жилье
В президентском указе были намечены только общие ориентиры: «Правительству Российской Федерации обеспечить:… до 2018 года …снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса».
Конкретика появилась в госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной в ноябре прошлого года распоряжением правительства.
Там уже сказано, что жилье будет продаваться «по фиксированным ценам, которые должны составлять не более 80 процентов от средней рыночной цены на аналогичные жилые помещения на соответствующей территории реализации проекта и при этом не превышать 30 тыс рублей за кв. метр общей площади живого помещения».
Для кого строят дешевые квартиры
Требования к покупателям сформулированы Минрегионом во второй главе госпрограммы о доступном жилье. Оно будет строиться и продаваться исключительно в рамках отдельного «приоритетного проекта по повышению доступности жилья для экономически активного населения».
В той же главе дано определение, кто именно может считаться таким населением и каким дополнительным критериям должен соответствовать покупатель дешевого жилья.
«Экономически активное», то есть работающее население должно иметь деньги на первоначальный взнос в сумме не ниже 20% от стоимости квартиры и постоянные доходы, которые позволят выплатить остальную сумму в согласованный с застройщиком срок «с помощью собственных или заемных средств».
Таким образом, дешевые квартиры будут продавать не всем желающим, а довольно узкому слою молодых россиян, недостаточно бедных, чтобы иметь право на бесплатное социальное жилье, но при этом недостаточно богатых, чтобы купить себе квартиру по рыночным ценам. И уже имеющим как некую сумму на первоначальный взнос, так и надежный источник дохода для дальнейших выплат по рассрочке или ипотеке.
Снизу этот слой претендентов на дешевые квартиры будет подпирать их уровень дохода, достаточный для выплаты полной стоимости дешевой квартиры в согласованный с застройщиком или банком срок. А сверху — ограничение на тот же доход, не позволяющий купить квартиру по рыночной цене.
Какой доход позволит претендовать на такое жилье
Рыночные цены на жилье в разных городах разные, порой отличаются на порядок. Но в данном случае госпрограмма накладывает одно ограничение, которое позволяет унифицировать требования к доходам претендента на дешевую квартиру практически для всех крупных российских городов.
Цена на эти квартиры должна быть ниже рыночной на 20%, но не выше 30 тыс рублей за метр. От этих 30 тысяч и надо плясать.
Существует так называемый коэффициент доступности жилья, о котором, кстати, упомянул Андрей Шелковой, говоря о программе строительства квартир по цене ниже рыночной. Рассчитывается коэффициент как отношение средней рыночной стоимости квартиры общей площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Когда он 3 и меньше, или, иными словами, весь доход семьи (при условии, что она ни на что иное не будет его тратить) может погасить стоимость квартиры за три года или раньше, жилье для такой семьи считается доступным.
Если 30 тысяч рублей — это цена квадратного метра доступного жилья для граждан, для которых оно недоступно по рыночным ценам, то легко можно подсчитать верхний предел дохода семьи, имеющей право на дешевую квартиру.
Для минимизации нулей при расчетах условно переведем 30 000 рублей в 1 тысячу долларов, и тогда получится, что семья за три года должна заработать $54 тысячи (полная стоимость квартиры в 54 кв. м), или по $18 тысяч в год, или по $1,5 тысячи в месяц. Возвращаясь к национальной валюте — примерно 45 тысяч рублей в месяц.
Но не больше. Потому что если больше, то жилье по рыночным ценам автоматически станет для такой семьи доступным, и она потеряет право на покупку дешевого жилья по госпрограмме.
При этом доход семьи не должен быть намного меньше 40 тысяч рублей в месяц, иначе она не сможет рассчитаться за квартиру по цене 30 тысяч за метр, то есть ниже рыночной для многих городов в России, по крайней мере, в ее европейской части. Точнее, такую семью просто исключат из числа претендентов на дешевые квартиры по госпрограмме, потому что застройщики возводят такие дома на грани рентабельности и должны гарантированно не уйти в минус, а банкиры — не столкнуться с необеспеченным кредитом.
Вот и выходит, что средний доход семьи, претендующей на такую квартиру, должен быть где-то в интервале 35-45 тысяч рублей в месяц, что не выглядит вопиющей бедностью даже для Москвы, не говоря уже о регионах.
Хватит ли дешевых квартир на всех желающих
Больше никаких ограничений на покупателя эта госпрограмма не накладывает. Но существует вероятность, что, по крайней мере, еще одно появится.
В Российской гильдии риэлтеров обозревателю РИА Новости сообщили, что из около 2 млн сделок с жилой недвижимостью в год только примерно 20%, то есть 400 тысяч, составляют покупки гражданами своей первой квартиры. Остальные 80% сделок — это так называемые обменные операции.
Граждане продают меньшую квартиру, чтобы купить большую, продают оставшуюся от бабушки квартиру, чтобы опять-таки улучшить свои жилищные условия, продают свою квартиру, чтобы купить себе и детям отдельные, и так далее.
Понятно, что тем, кто участвует в таких вариантах, никто продавать квартиры по цене ниже рыночной не будет. И когда дело дойдет до реализации первой партии таких квартир на рынке, с очень большой долей вероятности такой запрет будет прописан в правилах их продажи.
При таком и других уже действующих ограничениях — по доходу, возрасту и прочим требованиям — 460 тысяч квартир вполне может хватить на всех их заслуживающих, и, возможно, даже с избытком.
Если, конечно, не будет злоупотреблений с этими квартирами. Соблазн распределять их по коррупционным схемам, согласитесь, велик. Правда, некоторой гарантией служит то, что квартиры по цене ниже рыночной появятся в России, напомню, по обещанию президента. Остановит ли это коррупционеров? Посмотрим. Ждать недолго. Судя по тому, как идет процесс, первые «нерыночные» квартиры появятся на рынке уже в следующем году.
