Соколов Дмитрий Игоревич
Заместитель Председателя Правления «ИНРЕСБАНК»
Кандидат экономических наук
В последнее время мы часто видим в транспорте и на улице рекламу, которая просто сама по себе кричит лозунгами с большими буквами: «Возьмите ипотеку!», «Низкие процентные ставки по ипотеке! Спешите ее оформить до Нового года, чтобы встретить его в вашей новой квартире!».
Идет банковское маркетинговое наступление на граждан, суть которого довольно проста: «Возьмите ипотеку и вы обеспечите себе жилье, а нам постоянный доход по кредиту на долгие года». Как правило, граждане читают только первую часть, очень ей радуются – еще бы, наконец-то жилье! – оно долгожданное, теперь собственное, готовое для долгой и беспечной жизни. Но именно в момент оформления кредитных отношений по ипотеке зачастую не происходит осознания всей тяжести второй части существа возникающих впоследствии долговых отношений с банком.
Банковские работники улыбчивы и обходительны с вами, вы уже подписали все документы по ипотеке, но как только происходит малейшая задержка выплаты и основного долга и процентов по нему – они становятся неприятно-назойливыми людьми, которые начинают на вас надавливать.
Однако пойдем по порядку и рассмотрим несколько статистических составляющих вопроса.
Первая из них – темпы строительства жилья и обеспечения им граждан России.
«Жилищная политика должна стать одним из решающих факторов демографического развития», заявил в ходе послания Федеральному собранию президент России Владимир Путин.
«Современные технологии позволяют строить много, качественно и относительно недорого. Мы постоянно обсуждаем эту тему», — говорит Путин. По его словам, до конца 2016 г. в России будет дополнительно построено не менее 25 млн кв. м жилья со всей необходимой социальной инфраструктурой, чтобы семьи со средним достатком смогли улучшить свои жилищные условия. Но этого мало: к 2017 г. российская строительная отрасль должна преодолеть планку рекордного 1987 г., когда за год 72,8 млн кв. м жилья было сдано в эксплуатацию, уверен Путин. В 2017 г. застройщики должны сдать 75 млн кв. м жилья. «Я предлагаю назвать эту программу “Жилье для российской семьи”, чтобы сконцентрировать внимание на этой проблеме», — заявил президент.
То есть, жилья строится много, вопрос в его выгодной и экономически эффективной покупке, и это — вторая составляющая вопроса.
В конце 2012 г. ФОМ выяснил, что самый популярный способ улучшить жилищные условия у россиян — приобрести двухкомнатную квартиру. На это готовы 19% граждан страны (в 2007 г. их было 15%). Однокомнатную квартиру хотели бы приобрести 11% жителей страны (в 2007 г. — 10%), на трехкомнатную квартиру готовы решиться 7% (в 2007 г. — 9%), на отдельный дом — 14% (в 2007 г. — 15%).
Россияне терпимы к своим жилищным условиям. Средняя семья проживает в квартире площадью 58 кв. м. Обычно это двух- и или трехкомнатное жилье, в котором зарегистрировано не более трех человек, выяснил «Ромир» в августе 2013 г.
Ипотека остается недоступной для большинства российских семей, а уровень роста доходов населения по-прежнему не позволяет гражданам купить квартиру. Чтобы приобрести типичную 50-метровую «двушку» на вторичном рынке в ипотеку, россиянин в среднем должен получать 76 000 руб. в месяц, москвич — 238 604 руб. в месяц, петербуржец — 120 289 руб., а жители Московской области и Приморья — более 112 000 руб., посчитали аналитики компании «Финэкспертиза». Данные Росстата подтверждают: уровень зарплат в стране сильно отстает от «пожеланий» продавцов недвижимости и банкиров.
Цена квартиры в каждом регионе вычислялась исходя из данных Росстата о стоимости 1 кв. м жилья на вторичном рынке в III квартале 2013 г., объясняет методику расчетов эксперт аналитической службы «Финэкспертизы» Дарья Рожкова. Так, для Москвы стоимость 50-метровой «двушки» превысила 8 млн руб. (при цене 1 кв. м в 160 456 руб.), для Петербурга — 4 млн руб. (80 891 руб. за кв. м). В Приморском крае и Подмосковье, например, бюджет покупки аналогичной квартиры почти достиг 3,8 млн руб., на Сахалине составил 3,6 млн руб., в Архангельской области — 2,9 млн руб., в Тюменской области — 2,6 млн руб., в Краснодарском крае — 2,5 млн руб. и т. д. (см. таблицу).
А третьей составляющей вопроса является сама «денежная начинка» кредита в условиях все возрастающей закредитованности населения в городах-миллиониках.
Обратимся снова к неумолимым цифрам статистики.
Аналитики «Финэкспертизы» заложили в расчетах, что у потенциального покупателя есть только 15% от стоимости квартиры, а банк выдает кредит под 15% годовых в рублях на 15 лет. «Несмотря на то, что ставки по ипотеке в банках находятся в диапазоне от 10 до 23% годовых, в действительности нужно соблюсти неимоверное количество условий для того, чтобы получить кредит под минимальный процент. В среднем 15% — это именно та ставка по ипотеке, на которую может рассчитывать среднестатистический гражданин», — говорит Рожкова. Способ погашения кредита — аннуитетный платеж, а на выплаты по ипотеке уходит не более 40% дохода заемщика.
Чтобы получить кредит на таких условиях и купить квартиру по таким ценам, среднестатистический россиянин должен получать не менее 76 000 руб., а в 20 регионах доходы должны быть еще выше. Помимо столицы и Подмосковья, Приморья и Петербурга в лидерах Сахалинская область (необходимый уровень зарплаты — 109 343 руб.), Ненецкий автономный округ (105 216 руб.), Якутия (99 581 руб.), Хабаровский край (96 981 руб.), Архангельская (88 061 руб.) и Нижегородская (87 224 руб.) области, считают в «Финэкспертизе».
В подавляющем большинстве субъектов Российской федерации сроки окупаемости при использовании кредита могут составить 20—40 лет.
Данные Росстата свидетельствуют, что средние зарплаты жителей этих регионов ниже. Например, житель Архангельской области в сентябре 2013 г. в среднем получил 23 949 руб., Нижегородской — 22 094 руб., Хабаровского края — 26 297 руб., Якутии — 28 882 руб., Сахалина — 37 460 руб. В Ненецком АО получают больше — 58 372 руб. Для Москвы средняя зарплата определена Росстатом в 48 025 руб., Петербурга — в 31 234 руб., Московской области — 28 789 руб., Приморья — 22 673 руб.
При этом Росстат приводит данные и по потребительским расходам в регионах. Например, житель Архангельской области в среднем тратит на себя и семью по 17 296 руб. в месяц, Хабаровского края — 21 422 руб., Сахалина — 28 379 руб., Ненецкого АО — 18 915 руб., петербуржец — 24 594 руб., москвич — 41 818 руб. Так, если квартира стоит 4 млн руб. и дается беспроцентная рассрочка на 10 лет, то ежемесячный платеж составит около 36 000 руб. Далеко не каждая семья “потянет” такие платежи ежемесячно 10 лет.
Заемщики в большинстве случаев стремятся довести первоначальный взнос до 20-30% от стоимости квартиры, а процентная ставка может быть и 11% и 25% — все зависит от того, какой доход они укажут: от работы по найму, предпринимательский, от владения бизнесом, по форме 2-НДФЛ или предпочтут иные варианты.
Теперь что касается дефолта по ипотечным кредитам с учетом всех вышеуказанных составляющих.
Определенную степень в части недопущения возможности таких событий могло бы сыграть страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества. Однако не все банки предоставляют возможность страхования имущества в известной
страховой компании, или вовсе не представляют такой возможности. Плюс-это конечно увеличит бремя нагрузки на наших граждан.
Вместе с тем, угрозы массовых дефолтов заемщиков сейчас нет. Ипотека среди других продуктов кредитования физических лиц является самым низкорисковым. Массовые дефолты могут наступить только по одной причине, если резко ухудшится экономическая ситуация, вследствие чего у людей упадут доходы и вероятно значительно снизится стоимость недвижимости.
Тогда как мировой финансовый кризис 2008-2009 гг., приведший к замораживанию системы финансирования жилой недвижимости в целом и ипотечного кредитования в частности, стал причиной роста просроченной задолженности, возникновение которой было вызвано сокращением среднедушевого дохода заемщика ипотечного кредита. Возрастание просроченной задолженности по ипотечным кредитам стало одной из причин повышения эффективности управления рисками в системе финансирования жилой недвижимости.
И в этой связи банки самое пристальное внимание уделяют совершенствованию системы управления рисками.
В качестве разновидности банковского риска, по мнению И.В. Бернара и Ж.К. Колли, выступает кредитный риск, который представляет собой «непредвиденные обстоятельства, могущие возникнуть до конца погашения ссуды». По М.К. Онгу кредитный риск — это риск подверженности потерям, если контрагент по сделке не исполняет своих обязательств в должный срок». Базельским комитетом по банковскому регулированию и надзору кредитный риск рассматривается в качестве «риска контрагента».
В целом в экономической литературе говорится о том, что основным риском для домашних хозяйств выступает риск потери занятости, который в свою очередь может повлечь за собой риск дефолта. Негативным последствием риска потери занятости домашних хозяйств является потеря постоянного источника дохода, что в свою очередь стимулирует возникновение просроченной задолженности по ипотечному кредиту. Причинами возникновения риска дефолта, кроме потери занятости, выступает сокращение доходов домашних хозяйств и нерациональное их использование, которое приводит к дисбалансу между доходами и расходами. Одним из возможных методов снижения данного вида риска может являться использование стратегии накопления и последующего инвестирования сбережений.
Поэтому на первый план выходит проблема финансового просвещения населения в части обучения, начиная со школьной скамьи правильно и сбалансированно осуществлять расходы в пределах суммы имеющихся доходов. И население тогда окажется способным произвести расчет стоимости кредита и процентов по нему, которые требуется возмещать банку, а также правильно распорядиться оставшимися средствами, полученными в качестве дохода.
